Nieruchomości w polskim systemie prawnym, cz. I

Artykuł przygotowany dzięki wsparciu http://investdom.pl.

Problematyka nieruchomości jest bardzo złożona. Ilość informacji bywa przytłaczająca dla osoby pragnącej choćby powierzchownie zgłębić temat. W związku z tym postanowiliśmy objaśnić kwestie prawne dotyczące w serii krótkich artykułów. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się rodzajom nieruchomości w polskim systemie prawnym.

Nieruchomości o trzech obliczach

W kodeksie cywilnym znajdziemy nie jedną, a trzy definicje tego pojęcia. Wynika to z naturalnego i logicznego podziału nieruchomości na trzy odrębne kategorie. Są to kolejno:

  1. Nieruchomości gruntowe (rolne, leśne),
  2. budynkowe,
  3. lokalowe.

Rodzaje gruntów

Nieruchomości gruntowe, jak wskazuje nazwa, to części powierzchni ziemi, które mogą stanowić przedmiot własności. W rozumieniu kodeksu cywilnego grunt jest przedmiotem. To nie wszystko. Należy koniecznie wspomnieć, że wszystkie trwale związane z gruntem rzeczy – takie jak budynki, części budynków (np. fundamenty), a nawet rośliny – są w świetle prawa częściami składowymi gruntu. Istnieją oczywiście wyjątki, ale będziemy je omawiać później.

Wyróżniamy:

  1. Grunty rolne, na których uprawia się ziemię, sadzi rośliny i hoduje zwierzęta (w dużym uproszczeniu). Do tej kategorii zaliczamy także grunty pod zbiorowiskami wodnymi, służącymi dla potrzeb rolnictwa (np. rybołówstwa), wiejskie parki, torfowiska itp.;
  2. Nierolnicze, czyli niewykorzystywane do celów rolniczych;
  3. Leśne, zarówno przeznaczone do produkcji leśnej, jak i rezerwaty przyrody i parki narodowe.

Formalnoprawne granice mają większe znaczenie niż granice fizyczne. Ustala się je poprzez wyodrębnienie nieruchomości z większej części gruntu i wpisanie jej do księgi wieczystej. Dlatego też krawędzi fizyczne (np. ogrodzenie) nie zawsze nakładają się na granice prawne. Warto o tym pamiętać.

Nie należy też zakładać, że nieruchomość gruntowa musi być ciągłą częścią powierzchni. Innymi słowy, jedna osoba może posiadać kilku odrębnych działek ewidencyjnych wpisanych do księgi wieczystej. W sensie formalnoprawnym będzie to jedna nieruchomość.

W następnej części cyklu omówimy posiadłości budynkowe i lokalowe i podamy kilka przykładów lepiej obrazujących to zagadnienie. Do przeczytania!